A differenza dell’Italia, dove il Codice Civile e le leggi speciali regolano tutti gli aspetti di una locazione di un immobile, la disciplina statunitense è più complessa e può variare notevolmente tra Stato e Stato, tra county e county o addirittura tra città e città. Inoltre, da un lato il diritto contrattuale statunitense è governato dal principio generale di “freedom of contract”; dall’altro, soggetti terzi che in Italia non prenderebbero parte alle trattative, quali ad esempio società assicuratrici, ricoprono, negli Stati Uniti, un ruolo fondamentale. Per tali ragioni, l’investitore italiano interessato alla locazione di un immobile in USA, molto spesso si troverà sia a dover negoziare diversi aspetti contrattuali che, in Italia, sarebbero regolati direttamente dal Codice Civile o dalle leggi speciali, sia a dover trattare con soggetti diversi e ulteriori rispetto al solo proprietario.

Primo aspetto da evidenziare è il c.d. principio generale di “freedom of contract”, il quale vige anche in materia di locazione di un immobile in USA; infatti, la normativa statunitense si limita a richiedere che le locazioni di durata superiore ad un anno (non sono previsti ulteriori limiti di durata) siano consacrate da un accordo scritto nel quale possono essere anche inseriti i rimedi esperibili in caso di inadempimento da parte del conduttore. Solitamente, vengono utilizzati contratti standard predisposti dal locatore, anche tenendo conto delle consuetudini e degli usi locali. In genere, essendo scritti dal locatore, tali contratti contengono delle pattuizioni a suo favore che, tuttavia, possono essere negoziate e modificate dal conduttore prima della sottoscrizione. Certo è che il potere contrattuale del conduttore gioca, in tal senso, un ruolo decisivo al fine di ottenere condizioni contrattuali più favorevoli.

In merito ai canoni, le parti sono libere di determinare sia l’an, sia il quantum. In alcune zone è d’uso utilizzare il cosiddetto “gross lease” che prevede un unico pagamento mensile; in altre viene utilizzato il “net lease”, mediante il quale il pagamento viene diviso tra un primo pagamento relativo al canone e un secondo pagamento relativo alle spese (ad esempio di manutenzione o di assicurazione) o alle tasse sull’immobile locato. Tale aspetto deve essere considerato con notevole cautela da parte del conduttore, onde evitare sgradevoli sorprese. Per la locazione di immobili industriali in USA è normalmente utilizzato il contratto “triple net” il quale prevede che il conduttore si assuma la maggior parte delle obbligazioni che di regola sono in capo al proprietario, come ad esempio quelle di manutenzione e riparazione dell’intero edificio o il pagamento diretto di tutti i costi di proprietà (i.e. manutenzione, imposte, assicurazione).

Negli Stati Uniti non è prevista alcuna imposta analoga all’IVA sui canoni di locazione degli immobili; in aggiunta, gli introiti derivanti da una locazione vengono tassati direttamente nella dichiarazione dei redditi del locatore.

Non essendo prevista alcuna disposizione in materia di deposito cauzionale, essa è lasciata alla discrezionalità parti. Essa può consistere: 1) in una lettera di credito, per i conduttori più attendibili e solvibili, 2) nel versamento di una somma che può essere equivalente ad una o più mensilità o, infine, 3) il locatore può rinunciare del tutto al deposito. In alcuni casi, invece, le parti possono stabilire che il deposito sia parzialmente restituito durante i primi anni di durata del contratto.

Poiché il rinnovo contrattuale della locazione non è previsto da nessuna legge americana, anche questo aspetto è lasciato alla più ampia autonomia contrattuale delle parti.

Anche in materia di sublocazione o di cessione del contratto, in Usa è lasciata grande discrezionalità in capo alle parti; di norma, quando a redigere il contratto è il locatore, questi due aspetti vengono molto limitati. Qualora il conduttore volesse ottenere dei termini contrattuali migliori, questi non dovrà fare altro che negoziarli. Il risultato, positivo o negativo, dipenderà solo dalla sua abilità negoziale. La legge statunitense non richiede alcun requisito pubblicitario, salvo il caso dei contratti di lunga durata in cui il conduttore sia l’unico occupante dell’immobile per il quale è richiesta la registrazione. Tuttavia, consuetudine vuole che in alcune località, come ad esempio in California, si provveda alla registrazione dell’intero contratto o, quanto meno. ad un sommario che ne riepiloghi gli estremi.

L’ultimo aspetto di notevole importanza, a cui il conduttore deve prestare molta attenzione prima della sottoscrizione, è quello relativo allo stato in cui l’immobile locato deve essere restituito allo scadere del contratto. In merito, può capitare che il conduttore sia obbligato a rimuovere a proprie spese cambiamenti e migliorie apportate, così da restituire l’immobile nello stato dei luoghi ante locazione. Questo è un aspetto da tenere in grande considerazione, onde evitare che il conduttore debba affrontare, a locazione terminata, delle ulteriori spese che non aveva previsto.