Vi sono due grandi differenze nell’acquisto di un immobile negli USA rispetto ad un acquisto in Italia: esse consistono nel ruolo delle compagnie assicurative e nella funzione degli uffici di registro locali.

Le compagnie assicurative

Se in Italia la funzione di accertare l’assenza di vincoli sull’immobile oggetto di compravendita è esercitata dal notaio, negli Stati Uniti detto ruolo viene svolto da compagnie assicurative specializzate. Al termine delle verifiche, la compagnia di assicurazione americana emette un certificato da cui emergono tutti gli eventuali vincoli. Al momento della stipula del contratto di vendita dell’immobile, la compagnia che ha svolto la ricerca rilascia all’acquirente una polizza, per l’importo del prezzo pagato, grazie alla quale, in caso di errori o omissioni nella ricerca, l’acquirente è ristorato del danno sofferto. Nel caso in cui l’acquirente voglia ottenere un mutuo bancario per l’acquisto dell’immobile, deve stipulare un’ulteriore polizza assicurativa, pari all’ammontare del mutuo che serve da garanzia reale per la banca.

Un altro ruolo delle compagnie assicurative statunitensi è quello di fungere da terze parti depositarie dei titoli oggetto della compravendita. Nel compimento di detta funzione (c.d. escrow function), le compagnie assicuratrici trattengono il titolo del bene dal venditore, i documenti ancillari, e il prezzo di acquisto del compratore. Una volta che le parti avranno raggiunto l’accordo, daranno mandato all’assicurazione di consegnare il “title” e il relativo prezzo di acquisto alle rispettive parti.

Gli uffici di registro locali

Negli Stati Uniti non esiste un ufficio equivalente all’Ufficio del Catasto; tuttavia, vi sono uffici organizzati e gestiti localmente, analoghi alle Conservatorie, nei quali vengono trascritti gli eventuali vincoli reali e di garanzia. Questi uffici non offrono né una descrizione di tipo geografico (analoga ai mappali italiani), né qualunque altra informazione relativa ai piani regolatori o alla destinazione urbanistica (per esempio il rilascio del CDU dei terreni); queste funzioni vengono espletate dalla commissione edilizia che ogni comune ha nel proprio organigramma, e anche per questo tipo di informazioni le compagnie assicurative stipulano polizze a copertura di eventuali dati errati.

Il FIRPTA

Il Foreign Investment in Real Property Tax Act (“FIRPTA”), prevede che gli investitori stranieri siano soggetti, nella fase di alienazione dei beni immobili oggetto di investimento e al momento della vendita del bene, ad un prelievo fiscale federale. Del pari, l’art. 1445 dell’Internal Revenue Code (Codice Fiscale Americano) del 1986, prevede in capo all’acquirente l’obbligo di trattenere il 10% della somma realizzata dalla compravendita dell’immobile in USA, quando l’alienante è una persona fisica o giuridica straniera. Perciò, quando un soggetto straniero cede a titolo oneroso un bene immobile situato negli Stati Uniti, il 10% del ricavato della vendita dovrà essere trattenuto dal compratore e versato all’Internal Revenue Service (fisco americano).